Программные продукты и системы

Создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из главных условий формирования рынка недвижимости и упорядочения правоотношений и защиты прав всех участников правоотношений в равной степени.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимость и действует на всей территории РФ согласно записям по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре. Система регистрации включает регистрацию объектов недвижимости (объектов правоотношений), правообладателей и их доверенных лиц (субъектов правоотношений), прав собственности и других вещных прав на объекты недвижимости.

Рассмотрим основные принципы построения универсальной структуры базы данных для регистрации прав на недвижимость и обсудим подходы к построению соответсвующих информационных моделей.

Объекты регистрации

Государственной регистрации подлежат:

·       права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество;

·       обременения (ограничения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека (залог), арест имущества, аренда, доверительное управление, запрещения и ограничения в отношении использования объекта, заявления о праве требования (правопритязания).

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Особенности регистрации

Права на недвижимость, возникшие в силу приобретательной давности, возникают с момента их государственной регистрации. Права на недвижимость, существовавшие до вступления в силу Закона, являются юридически действительными с момента оформления правоустанавливающих документов и регистрируются по желанию правообладателя.

Основанием для регистрации являются правоустанавливающие документы, оформленные согласно законодательству, действующему по месту издания документов на момент их оформления. Регистрация прав на недвижимое имущество производится по заявлению (заявке) правообладателя или его доверенного лица с приложением необходимых для регистрации документов. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Назначение и применение информационной системы - ИСН

Система ИСН представляет собой информационную систему, обеспечивающую автоматизированную обработку процесса регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предназначена для использования в службе регистрации прав на недвижимость. Разработка базового варианта ИСН осуществлялась в рамках проекта системной интеграции регионов.

Система ИСН позволяет регистрировать:

·       право собственности на недвижимое имущество;

·       права постоянного (бессрочного) пользования,  пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления;

·       залог (ипотеку), включая залог обременений;

·       аренду и долгосрочную аренду;

·       сервитуты;

·       ограничения в отношении использования недвижимого имущества;

·       переход, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество;

·       правообладателей и их доверенных лиц;

·       земельные участки, здания, строения, сооружения, квартиры и нежилые помещения;

При этом обеспечивается:

·       поддержка базы данных системы регистрации;

·       выдача документов, сопутствующих регистрации;

·       реализация различных запросов к базе данных в стандартной или произвольной форме.

Пользователями системы являются:

·       органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·       граждане и юридические лица, желающие зарегистрировать свои права или получить справочную информацию о зарегистрированных правоотношениях;

·       органы местного самоуправления;

·       предприятия и организации, производящие операции с недвижимостью (купля-продажа, аренда, залог).

Основные принципы хранения и обработки данных в ИСН

Информационная система ИСН и, в частности, ее система баз данных, учитывает все значимые потоки данных между заинтересованными организациями и службами. К их числу прежде всего относятся Регистрационная палата, Земельный комитет и Бюро технической инвентаризации. А основные принципы хранения и обработки данных в системе ИСН следующие:

·       Система ИСН является базовой информационной системой для управления недвижимостью со стороны администрации города.

·       Обеспечение информационной совместимости уже используемых и вновь создаваемых баз данных (отображаемость структур и перенос данных).

·       Обеспечение операционной совместимости существующих и вновь создаваемых приложений.

·       Проектирование и разработка новых информационных технологий с параллельной эксплуатацией существующих (как результат,  возможность получения усовершенствованной базы данных без значительных затрат).

·       Применение технологий совместного использования картографической системы (например, Arc/Info) и базы данных с описаниями объектов недвижимости.

Основные элементы структуры базы данных

База данных системы ИСН представлена совокупностью таблиц, содержащих всю необходимую информацию о регистрируемых правоотношениях, включая информацию о субъектах и объектах правоотношений.

Субъектами правоотношений являются собственники недвижимости и законные владельцы других вещных прав на нее с одной стороны, и органы государственной регистрации прав на недвижимость - с другой. Объектами правоотношений являются права собственности на недвижимое имущество и сами объекты недвижимости.

Физически база данных размещена на компьютере-сервере базы данных. Для всех рабочих мест системы ИСН обеспечивается постоянная и оперативная связь с сервером базы данных, позволяющая пополнять, читать и модифицировать базу данных системы регистрации. В качестве системы управления базой данных используется СУБД Oracle 7.

Все таблицы базы данных содержательно делятся на следующие группы:

·       Характеристики объектов недвижимости - земельных участков и строений (зданий, сооружений, квартир и нежилых помещений);

·       Характеристики физических и юридических лиц (заявитель, собственник, арендодатель, арендатор, залогодержатель, залогодатель, доверитель, доверенное лицо);

·       Характеристики правоотношений, включая описания заявок на регистрацию, собственно  прав и правоустанавливающих документов;

·       Справочники, включая справочники типов прав и правоустанавливающих документов в соответствии с ГК РФ.

Структура базы данных позволяет хранить данные о регистрации как отдельных объектов недвижимости, так и имущественных комплексов. Данные о правообладателях в любой момент доступны для системы налогообложения недвижимости.

Состав и свойства объектов недвижимости

Классический набор основных типов объектов недвижимости следующий:

·       Земельный участок

·       Строение

·       Индивидуальный жилой дом

·       Многоквартирный жилой дом

·       Производственное (административное, коммерческое и т.д.) строение

·       Сооружение

·       Квартира (единица жилой части строения)

·       Помещение (единица нежилой части строения или части квартиры)

Несколько замечаний о терминологии. Для именования основных типов объектов недвижимости иногда используются отличные от приведенных выше термины. Например, участок и строение называются первичными объектами, а квартиры (помещения) - вторичными. Или, квартиры (помещения) определяются как части строений (building unit). Эти термины ничего не добавляют к пониманию сути объекта недвижимости (впрочем, ничего и не убавляют) и могут служить лишь предметом семиотических упражнений.

Каждый из перечисленных типов объектов недвижимости характеризуется набором свойств, специфических для него. Некоторые из основных свойств представлены в Табл. 1.

Ниже описываются три базисных модели "сущность-связь" (ER-модели), которые представляют собой концептуальную основу для построения  базы данных для регистрации прав на недвижимость.

Моделирование объектов недвижимости и их взаимосвязей

Базисная ER-модель объектов недвижимости и их взаимосвязей включает следующие основные типы содержательных информационных объектов: ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, СТРОЕНИЕ (СООРУЖЕНИЕ), КВАРТИРА, НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.

Информационный объект - ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ обеспечивает унифицированный сквозной идентификатор, однозначно определяющий объект недвижимости любого типа в полном множестве всех объектов. Отсутствие такого идентификатора и использование естественных первичных ключей (кадастрового номера для земельного участка, совокупности адресных атрибутов для жилого дома или квартиры и т.п.) неизбежно приводит к серьезным сложностям в реализации структур хранения и процедур доступа.

ER-диаграмма базисной модели данных о недвижимости представлена на Рис. 1 (предполагается, что читателю известны принципы построения таких моделей, включая их графическую интерпретацию). Виды отношений между объектами недвижимости представлены в Табл. 2. Использованы две основных характеристики отношений: множественность связей (1 : 1 - один к одному, 1 : M - один ко многим, M : N - многие ко многим) и обязательность связей (O - необязательная связь, M - обязательная связь).

Примечания к табл. 2:

1) - определяет отношение участок - подучасток (например, участок садоводческого товарищества в целом  включает участки отдельных членов товарищества).

2) - определяет отношение строение - часть строения (под частью строения здесь понимается отдельно стоящее строение, имеющее тот же адрес, что и основное строение).

3) - определяет экспликацию квартиры.

Моделирование субъектов права и их взаимосвязей

Базисная ER-модель субъектов права и их взаимосвязей включает два основных типа информационных объектов: ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО и ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО.

Информационный объект СУБЪЕКТ ПРАВА, играя ту же роль, что и объект ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, обеспечивает унифицированный сквозной идентификатор для юридических и физических лиц.

Каждый из перечисленных типов объектов характеризуется набором свойств, специфических для него. Некоторые из основных свойств представлены в Табл. 3. ER-диаграмма базисной модели данных о субъектах права представлена на Рис. 2.

Моделирование правоотношений

Базисная ER-модель правоотношений включает следующие основные типы содержательных информационных объектов: ЗАЯВКА НА РЕГИСТРАЦИЮ, ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ, ЗАПИСЬ О ПРАВЕ, СУБЪЕКТ ПРАВА, ОБЪЕКТ ПРАВА, ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ.

Каждый из перечисленных типов объектов характеризуется набором свойств, специфических для него. Некоторые из основных свойств представлены в Табл. 4.

Информационный объект ОБЪЕКТ ПРАВА обеспечивает регистрацию прав на совокупность объектов недвижимости. Этот объект адекватно описывает так называемый имущественный комплекс.

Информационный объект ЗАЯВКА НА РЕГИСТРАЦИЮ поддерживает организационную технологию регистрации прав, объект ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ обеспечивает хранение описаний юридического обоснования регистрации прав.

Информационный объект ЗАПИСЬ О ПРАВЕ позволяет хранить информацию о вещных правах, доле права для каждого правообладателя, обременениях, сервитутах и т.п. Также обеспечивается поддержка истории изменения прав на конкретные объекты недвижимости конкретных субъектов.

ER-диаграмма базисной модели данных о правоотношениях представлена на Рис. 3.

Примечания к табл. 2:

1) - определяет отношение предшедствующая запись о праве - текущая запись о праве - последующая запись оправе. Например, право пожизненного наследумого владения перешло в право собственности в результате купли-продажи объекта недвижимости.

2) - это отношение существует в двух видах в зависимости от типа права. Если ЗАПИСЬ О ПРАВЕ определяет вещное право (такое, как право собственности), то СУБЪЕКТ ПРАВА определяет собсвенника. А если ЗАПИСЬ О ПРАВЕ определяет, например, право аренды, то СУБЪЕКТ ПРАВА определяет как арендодателя, так и арендатора.

Заключение

Структура базы данных для регистрации прав на недвижимость, разработанная на основе описанных выше информационных моделей, реально показала свою работоспособность, имеет универсальный характер и может быть использована напрямую или в качестве основы при построении аналогичных систем.