Software & Systems

Написать этот материал нас побудило недавнее прочтение статьи коллектива авторов из Тверского государственного технического университета [1] на тему, которой в числе прочих мы занимаемся в течение уже нескольких лет.

Упомянутая статья, будучи безусловно интересной, в то же время содержит некоторые неочевидные, на наш взгляд, положения.

Мы хотели бы высказать свои взгляды на структуру регистрационных записей в базах данных (БД), составляющих основу автоматизированной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество (НИ) и сделок с ним. С учетом этих взглядов и в строгом соответствии с действующим законодательством в области регистрации прав на недвижимость мы разработали автоматизированную информационную систему, названную нами «Офисом регистратора», которая в настоящее время успешно эксплуатируется в пяти субъектах Российской Федерации (РФ). В 1999 году система была признана победителем VII Международного конкурса программного обеспечения в области финансов и бизнеса «Бизнес-Софт’99» в классе «Специализированные отраслевые решения в области государственного и муниципального управления недвижимостью».

Ведение Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на магнитных носителях, получающее все большее распространение в субъектах РФ, предполагает представление сведений о правах и обременениях прав на объекты недвижимости в виде записей некоторой БД. Для эффективного ведения собственно ЕГРП БД должна содержать также сведения о документах, представленных на регистрацию, о субъектах права, об арестах и иных запрещениях в отношении объектов недвижимости и т.д. Другими словами, ведение ЕГРП на магнитных носителях оказывается эффективным только в случае организации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (органа регистрации, или ОР) электронного документооборота, охватывающего все процессы в деятельности этого учреждения, в том числе: прием заявлений и документов на регистрацию, проведение правовой экспертизы и выдачу свидетельств о государственной регистрации, прием заявок на выдачу сведений из ЕГРП и собственно выдачу таких сведений, а также представление сведений в налоговые и иные органы государственного управления.

К слову, сведения, содержащиеся в ЕГРП, вовсе не должны быть «в любой момент доступны для системы налогообложения недвижимости» [1]. Другое дело, что в соответствии с действующими нормативными документами органы регистрации должны в установленные сроки направлять в налоговые органы извещения о зарегистрированных ими сделках.

Выбор структуры БД ОР, которая относится к БД реляционного типа, основывается на следующих концептуальных положениях [2]. В соответствии с законом государственная регистрация прав проводится по единой для всей РФ системе записей о правах на каждый объект НИ в ЕГРП. В свою очередь, ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты НИ, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. При определении структуры записи о правах (регистрационной записи) для ее представления в реляционной БД следует исходить из правового понятия этой записи, определяемого действующим законодательством.

Регистрационная запись содержит удостоверенные уполномоченным представителем учреждения юстиции (регистратором) сведения о наличии у субъекта (или группы субъектов) предусмотренного законом права на объект недвижимого имущества, установленного на основании представленных правоустанавливающих документов.

Таким образом, формально регистрационная запись образуется из следующих групп сведений (компонент): регистратор, субъект, право, объект, документ. Состав этих групп сведений является исчерпывающим, и добавление сюда заявки [1] (строго говоря, заявления) на регистрацию нам представляется не совсем обоснованным.

В реляционной БД каждая запись есть строка соответствующей таблицы. Поскольку, как уже указывалось, юридическое понятие регистрационной записи объединяет в себе строго определенный набор компонент, в реляционной БД нет необходимости создавать специальную таблицу для хранения регистрационной записи. Достаточно создать таблицы для представления компонент регистрационных записей, после чего можно сформировать эту запись как логическое объединение записей ее компонент. Это возможно по той причине, что между такой компонентой регистрационной записи, как запись о праве и самой регистрационной записью существует взаимно однозначное соответствие, то есть каждой записи о праве соответствует только одна регистрационная запись и наоборот, любая регистрационная запись содержит только одну запись о праве. Другими словами, запись о праве образует отношение «один ко многим». Остальные компоненты регистрационной записи образуют отношения «многие ко многим». Так, например:

·     один и тот же субъект может быть обладателем нескольких прав на один и тот же или на различные объекты недвижимости;

·     один и тот же объект недвижимости может быть объектом прав различных субъектов (находиться в собственности, в аренде, быть предметом ипотеки и т.д.);

·     один и тот же документ может устанавливать права одного субъекта на несколько объектов недвижимости или права нескольких субъектов на один и тот же объект недвижимости.

Учитывая сказанное, можно представить концептуальную структуру регистрационной записи в БД ОР так, как показанно на рисунке 1.

Как видно из рисунка 1, основу регистрационной записи составляет запись о праве, которая содержит ссылки на записи о субъектах, объекте НИ и документах-основаниях. Каждая регистрационная запись снабжается идентификаторами регистратора, выполнившего формирование записи или изменившего ее статус.

В автоматизированной системе государственной регистрации прав регистрационная запись должна создаваться из записи книги учета входящих документов, которая имеет точно такую же структуру, как и регистрационная запись. Их отличие состоит лишь в том, что в записи книги учета входящих документов вместо записи о праве используется запись заявления о регистрации права (рис. 2).

Запись книги учета входящих документов создается на этапе приема заявления о государственной регистрации прав. Основу данной записи составляет запись заявления. После того как запись заявления создана и сохранена в БД, в ней формируются ссылки на записи о субъектах права, запись об объекте НИ и записи о документах-основаниях. Ссылки на должностное лицо, выполнившее формирование записи заявления, создаются автоматически.

Эти положения были учтены не только при разработке структуры БД, но и при проектировании интерфейса системы. В качестве примера на рисунке 3 показано окно «Книга учета входящих документов» с соответствующими вкладками.

Запись книги учета входящих документов создается на этапе приема заявления о государственной регистрации прав. Основу данной записи составляет запись заявления. После того как запись заявления создана и сохранена в БД, в ней формируются ссылки на записи о субъектах права, запись об объекте НИ и записи о документах-основаниях. Ссылки на должностное лицо, выполнившее формирование записи заявления, создаются автоматически.

На этапе ведения ЕГРП регистрационная запись подвергается дополнительной проверке, после чего актуализируется. Момент актуализации регистрационной записи рассматривается в системе как акт государственной регистрации прав. При этом в регистрационной записи создается ссылка на запись регистратора, выполнившего ее актуализацию (присвоившего записи статус Активна).

Раздел ЕГРП образуют все регистрационные записи, в которых имеется ссылка на один и тот же объект НИ (см. рис. 4). Для обращения к разделу ЕГРП пользователь должен указать кадастровый номер объекта НИ или его адрес.

Первый подраздел раздела ЕГРП образуют сведения, содержащиеся в записи об объекте НИ. Формирование записи об объекте производится при формировании записи книги учета входящих документов на этапе приема заявления о регистрации прав.

Второй подраздел раздела ЕГРП образуют те регистрационные записи, у которых характеристика Вид права содержит значение права собственности или иного вещного права.

Третий подраздел раздела ЕГРП образуют те регистрационные записи, у которых характеристика Вид права содержит значение одного из обременений (аренда, ипотека, сервитут, сделка с отлагательными условиями, арест и прочие обременения). По своей структуре регистрационные записи об обременениях ничем не отличаются от регистрационных записей вещных прав. Для обеспечения выполнения требований закона записи по каждому типу обременений объединяются в специальные части подраздела III ЕГРП, сформированного для некоторого объекта НИ.

Структура раздела ЕГРП, обусловленная действующим законодательством, а также требования обеспечения дружественности интерфейса системы продиктовали необходимость представления записей, содержащихся в разделе, в едином окне (рис. 5).

Разумеется, имеют право на жизнь и другие интерфейсные решения, например, представление раздела ЕГРП в виде древовидной структуры.

Таким образом, БД учреждения юстиции, в основу которой положены регистрационные записи описанной структуры, в состоянии обеспечить:

·     регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законом;

·     выдачу информации из ЕГРП;

·     ведение информационного обмена учреждением юстиции как со своими филиалами, так и с другими учреждениями, а также с налоговыми и другими органами.

В заключение авторы статьи позволят себе не согласиться еще с одним положением работы [1], где к числу достоинств описанной в ней информационной системы отнесены возможность регистрации с ее помощью объектов недвижимости, а также правообладателей и их доверенных лиц. На наш взгляд, здесь имеет место смешение функций систем учета объектов недвижимого имущества и регистрации юридических лиц, с одной стороны, и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – с другой.

Список литературы

1. Чохонелидзе А.Н., Иванов В.К., Матвеев В.Н., Пет- ров А.А. Принципы построения структуры базы данных для регистрации прав на недвижимость // Программные продукты и системы. - 2000. - № 1.

2. Казак Б.В., Ветелев С.С. О структуре регистрационных записей в базах данных учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрационная газета. - 2000. - № 4.